Immobilier locatif : Dans quelles villes étudiantes investir ?

Quels sont les meilleurs choix d'investissement parmi les villes étudiantes en 2023 ? réponses avec le baromètre Meilleurs Agents.

Une fois le bac en poche et les résultats de Parcoursup obtenus, de nombreux étudiants se lancent dans la quête de leur logement pour la rentrée. De quoi inspirer les investisseurs… Mais quels sont les choix avisés d'investissement parmi les villes étudiantes en 2023 ? Meilleurs Agents, dévoile son palmarès exclusif des villes étudiantes propices à l’investissement dans un studio, avec pour chacune d’entre elles, une analyse des opportunités et une évaluation des risques !

Les perles cachées de l’investissement locatif étudiant : Roubaix et Loos
 

Et si en 2023, l’une des clés de la rentabilité résidait dans l'investissement dans des villes plus petites, situées à proximité des métropoles ? Ainsi, 3 des villes figurant sur le palmarès des villes où investir dans un studio étudiant présentent moins de 100 000 habitants.

La ville de Roubaix (près de 99 000 habitants, et dont le nombre d’étudiants inscrits dans un établissement d’enseignement supérieur de la ville équivaut à 12,2% de la population) se positionne en tête du palmarès de la rentabilité.

Avec un prix attractif à 2 367€ et un loyer moyen de 17,7€/m², l’investissement locatif dans un bien de type studio offre une rentabilité brute moyenne de 9%.

Une seconde ville du Nord vient se hisser en tête de cortège : Loos, qui compte 23 000 habitants. Intégrée à la métropole lilloise, elle se présente comme ville étudiante par excellence puisque le nombre d’étudiants inscrits équivaut à 56% de sa population totale ! Le prix moyen d’un studio s'y élève à 2 764€/m², pour un loyer moyen de 17,9€/m² et une rentabilité brute moyenne de 7,8%.
Roubaix et Loos présentent toutes deux des risques d’investissement limités, avec un score de risque évalué à respectivement 2,3/5 et 2/5.

““Roubaix et Loos offrent des opportunités de rentabilité particulièrement intéressantes par rapport à Lille, métropole étudiante où les prix sont bien plus élevés, atteignant en moyenne 3 644€/m². En plus de la rentabilité, nous évaluons les risques grâce à des scores liés à la vacance locative et à la dévaluation des biens. Près de 31% des ménages de ces deux villes résident en studio, ce qui réduit le risque de non-location. De plus, les perspectives de dépréciation y sont modérées, avec une augmentation des prix de +28,3% à Roubaix et +21,4% à Loos sur les 5 dernières années. De quoi confirmer que ces deux villes présentent des opportunités d'investissement à risques limités.” analyse Barbara Castillo Rico, Responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.

Brest, Perpignan et Limoges : des prix en hausse… qui demeurent attractifs !

Certaines villes du classement se distinguent par leurs prix attractifs dans un contexte de marché en hausse ces 5 dernières années. Brest illustre bien cette tendance : malgré une augmentation de prix de +53% au cours des 5 dernières années, les prix y demeurent compétitifs avec une moyenne de 2 611€/m² pour un studio. Alors qu’elle compte l'équivalent de 20% d’étudiants inscrits par rapport à sa population, la ville bretonne présente un des scores de risques les plus faibles du palmarès (1,9/5) et une rentabilité brute qui s’élève à 6,9% en moyenne. Perpignan et Limoges s’inscrivent dans une dynamique similaire, avec des hausses respectives de +40% et +38% en moyenne sur leur prix en 5 ans, surperformant la moyenne des 50 plus grandes villes de France sur la même période (+31%). Côté prix, le mètre carré s’élève pourtant à 2 784€/m² à Perpignan pour un studio et à seulement 1 932€/m² à Limoges pour ce type de bien, faisant de cette dernière la ville offrant les prix les plus compétitifs du classement !

Au-delà de la rentabilité : bien savoir évaluer le marché local
 

Outre la rentabilité, de nombreux critères sont à prendre en compte pour mener à bien son projet d’investissement locatif. Par exemple, être attentif à la part des ménages locataires du parc privé qui est un bon indicateur d’évaluation du risque de vacances locatives. Nancy, ville qui compte l'équivalent de 30% d’étudiants inscrits par rapport à sa population, témoigne ainsi d’un fort marché locatif puisque plus d’un habitant sur 2 est locataire du parc privé, et notamment d’un bien de type studio pour près de 27% d’entre eux. Un constat similaire à Rouen, où la moitié de la population est également locataire, dont plus de 31% d’un studio.

“Il est primordial de bien investiguer le terrain pour appréhender au mieux la réalité du marché local, au niveau de la ville, mais aussi de ses différents quartiers. Deux villes peuvent présenter une rentabilité similaire et des réalités de marchés bien différentes. C’est notamment le cas d’Amiens et de Orléans, qui affichent toutes les deux une rentabilité à 7,2%, mais la première n’a vu ses prix augmenter que de +15% en 5 ans, contre plus de +25% pour la seconde sur la même période ! II est donc essentiel de prendre en compte ces variations et l’ensemble des indicateurs pour prendre une décision éclairée." explique Barbara Castillo Rico, Responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.