Faut-il craindre un éclatement de la bulle immobilière ?

Selon l’UBS Global Real Estate Bubble Index 2023, les déséquilibres sur les marchés immobiliers dans les grandes capitales ont fortement diminué.

Écartant avec eux les risques d’explosion d’une bulle immobilière. La brusque augmentation de l’inflation et des taux d’intérêt à l’échelle mondiale ces deux dernières années a, en moyenne, entraîné une forte diminution des déséquilibres sur les marchés immobiliers des centres financiers mondiaux. 

Pour arriver à ces conclusions, UBS a analysé les prix de l’immobilier résidentiel dans 25 grandes villes dans le monde. De la mi-2022 à la mi-2023, les prix réels de l’immobilier dans les villes ont chuté de 5% en moyenne. Une baisse des prix gagne en probabilité. Et pour la banque suisse, seuls Zurich et Tokyo restent dans la catégorie des risques de bulle immobilière. 
 

Auparavant inscrits dans la zone à risque de bulle, Toronto, Francfort, Munich, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam et Tel-Aviv, sont désormais tous dans la catégorie « surévalués ». Sans changement par rapport à l’année précédente, les marchés du logement à Miami, à Genève, à Los Angeles, à Londres, à Stockholm, à Paris et à Sydney restent également dans cette catégorie.
« A Paris, les prix de l’immobilier ont déjà commencé à baisser en 2021. La baisse s’est accélérée ces derniers trimestres en raison de la diminution de l’accessibilité des prix, des restrictions sur le crédit et de la hausse de la taxe immobilière », analyse Claudia Panseri, Chief Investment Officer pour la France. 
 

Claudio Saputelli, responsable de l’immobilier au sein du Chief Investment Office (CIO) d’UBS Global Wealth Management, ajoute : « En termes de valeur corrigée de l’inflation, les prix sont inférieurs de 5% à ceux de la mi-2022. En moyenne, la plupart des villes ont perdu les gains de prix réalisés pendant la pandémie et ont retrouvé leurs niveaux de la mi-2020. »   
La croissance des prix immobiliers a souffert de la hausse des coûts de financement, les taux hypothécaires moyens ayant quasiment triplé depuis 2021 sur la plupart des marchés. La croissance annuelle des prix nominaux dans les 25 villes analysées a cessé après une forte hausse de 10% il y a un an de cela. 
 

La forte baisse des déséquilibres est aussi liée à la croissance des revenus et des loyers liée à l’inflation. Alors que la croissance des prêts hypothécaires a diminué de moitié depuis la mi-2022, l’endettement des ménages par rapport au revenu a diminué, en particulier en Europe. Outre les Etats-Unis, la croissance des loyers nominaux s’est nettement accélérée et elle s’est montrée positive dans toutes les régions analysées.   
Toutefois, la croissance des revenus liée à l’inflation, ainsi que les corrections des prix, n’ont pas suffi à améliorer l’accessibilité de façon significative. En moyenne, le nombre d’espaces de vie financièrement abordables pour un travailleur qualifié dans le domaine des services est encore de 40% inférieur à celui d’avant le début de la pandémie. Une baisse accrue des prix (du moins en termes réels) est probable si les taux d’intérêt demeurent à leurs niveaux élevés actuels.  
Dans certaines villes cependant, les graines du prochain boom des prix de l’immobilier ont déjà été semées. Le travail hybride n’a pas affaibli durablement la demande de logements urbains et la pénurie de logements devrait s’intensifier en raison de la baisse récente des permis de construire, notamment dans les centres urbains européens.