L'investissement locatif : un parcours semé d'embûches

L'investissement locatif est confronté à de nombreux défis, notamment la fin du dispositif Pinel et des règles fiscales plus sévères. Les bailleurs doivent naviguer dans un environnement en constante évolution, avec des incertitudes sur les aides futures et des obligations de rénovation énergétique imminentes.
 

En premier lieu, le mécanisme de l'encadrement des loyers qui s'ancre dans les zones tendues et qui rend la rentabilité de l'investissement de moins en moins incitative. Mais surtout, le Pinel, un des puissants soutiens à l'achat d'un appartement neuf en vue de le louer pousse ses derniers feux.
Mis en place il y a dix ans, le dispositif d'aide à l'investissement locatif Pinel, qui a séduit de nombreux investisseurs et locataires, s'éteint au 31 décembre 2024. Contrairement au passé, où une nouvelle niche fiscale se substituait à l'ancienne au gré des changements politiques, il faudra désormais couper le cordon.
 

Le Pinel est jugé non seulement coûteux, alors que les finances publiques sont exsangues, mais surtout imparfait. Avant sa fin programmée, ce régime de défiscalisation a vu ses avantages progressivement rognés. En conséquence, la part des investisseurs dans les ventes de logements neufs s'effondre. Elle est passée de 53,5 % en 2017 à 31,3 % début septembre, selon la Fédération des promoteurs immobiliers.
 

Un avenir incertain pour les bailleurs
Si son président, Pascal Boulanger, défend la prolongation du dispositif et non sa suppression, pour beaucoup, la messe est dite. Avant la dissolution, l'exécutif voulait tordre le cou au Pinel. Il ne jurait plus que par le soutien à l'investissement des institutionnels dans le logement locatif intermédiaire (LLI), tout en orientant l'épargne des particuliers vers des sociétés civiles de placement immobilier dédiées au LLI. Sauf surprise, dans le budget 2025 contraint de l'État, les aides aux bailleurs privés risquent d'être cadenassées. Le Pinel sera vraisemblablement le dernier du genre, mais l'extension du LLI aux particuliers pourrait refaire surface. Pas sûr que les bailleurs y trouvent leur compte.
 

Des règles plus sévères
Autre épine dans le pied de l'investissement locatif privé, le coup de rabot sévère qui s'annonce sur la fiscalité des revenus locatifs. Les avantages dont bénéficient les loueurs en meublé touristique de courte durée de type Airbnb sont dans le viseur. Pour rééquilibrer le marché locatif, la philosophie sous-jacente est de faire converger, vers le moins-disant, les régimes de la location nue et de la location meublée.
 

Le sort de la taxation des revenus locatifs meublés n'est pas encore scellé. Mais il est probable que l'esprit de la loi transpartisane Le Meur, loi « anti-Airbnb », du nom de la députée Renaissance du Finistère Annaïg Le Meur qui la portait, souffle à nouveau. Les parlementaires pourraient remettre en selle des règles plus sévères non seulement pour les meublés de tourisme mais aussi pour l'ensemble de la fiscalité locative. Annaïg Le Meur a elle-même indiqué devant l'Association française de l'immobilier locatif (AFIL) que sa proposition de loi ne nécessite pas une reprise à zéro. Il suffirait qu'elle soit remise au vote à l'Assemblée nationale.
 

Des propositions radicales
Ce qui se trame dans le domaine de l'imposition des revenus locatifs a de quoi décourager les investisseurs. Des propositions radicales comme celle de supprimer la déductibilité des amortissements pour les loueurs de meublés non professionnels (LMNP) au régime réel sont aussi au cœur d'un rapport sur une réforme globale de la fiscalité locative. Piloté par la même députée, il a été remis avant l'été à Gabriel Attal. L'élue du Finistère a cependant assuré qu'un dispositif transitoire serait mis en place pour adoucir les effets préjudiciables de la mesure.
 

En outre, celle-ci ne s'appliquerait pas aux locations meublées sous un bail mobilité, d'une durée de 1 à 9 mois pour les étudiants, salariés en mission temporaire ou en formation professionnelle. Y échapperaient aussi les investissements dans les résidences gérées, par exemple, pour les étudiants ou les seniors.
 

L'épée de Damoclès des obligations de rénovation énergétique
Attention aussi à une épée de Damoclès supplémentaire. Le compte à rebours des obligations de rénovation énergétiques des passoires thermiques est lancé. Il reste désormais moins de quatre mois avant que les logements estampillés G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne soient frappés d'indécence et interdits à la location. Un temps évoqué, le desserrement de ce calendrier coercitif reste, sauf consensus trouvé au Parlement, hypothétique.
 

L'investissement locatif est confronté à de nombreux défis, notamment la fin du dispositif Pinel et des règles fiscales plus sévères. Les bailleurs doivent naviguer dans un environnement en constante évolution, avec des incertitudes sur les aides futures et des obligations de rénovation énergétique imminentes.