Immobilier : Des investisseurs encore absents… mais pas pour longtemps

Depuis cet été, le marché immobilier connaît une reprise notable, en grande partie grâce à la baisse des taux d'intérêt et à l'assouplissement des conditions de prêt des banques. 

Bien que les primo-accédants et les secundo-accédants soient de retour, les investisseurs restent en retrait. Dans ce contexte, l'Adresse a mené une enquête avec Opinion Way pour évaluer les intentions d'investissement des Français, leurs motivations, leurs freins et les mesures gouvernementales qui pourraient les inciter à investir.

Une reprise du marché et un retour des acheteurs, mais des investisseurs toujours en retrait
Depuis l'été, les agences du réseau l'Adresse constatent une reprise du marché, marquée par une augmentation des volumes de ventes (+5 % au 3ème trimestre 2024 par rapport au T3 2023) et des stocks de biens à vendre (+10 % au 3ème trimestre 2024). Cette reprise est principalement due au retour des secundo-accédants. Les primo-accédants, bénéficiant de la baisse des taux, sont également de retour. Cependant, les investisseurs restent absents. 
 

Un Français sur cinq envisage d'acheter dans les deux ans, dont un tiers pour un investissement locatif
Selon le sondage OpinionWay pour l'Adresse, réalisé les 23 et 24 octobre 2024 auprès d'un échantillon représentatif de 1009 personnes, 20 % des Français déclarent avoir l'intention d'acheter un bien immobilier dans les deux prochaines années. Cette proportion monte à 37 % chez les moins de 35 ans, soit près de 4 jeunes sur 10.
 

Parmi ceux qui envisagent d'acheter dans les deux ans, deux tiers souhaitent acquérir une résidence principale ou secondaire, et un tiers un bien locatif. « Bien que les investisseurs soient actuellement absents, les Français ne se désintéressent pas de l'investissement locatif. Certes, seulement 20 % des Français ont un projet immobilier à court terme, mais un tiers de ceux-ci souhaitent acheter un bien pour le louer. Cependant, des freins subsistent et empêchent le passage à l'acte », analyse Brice Cardi, président de l'Adresse.
 

Les motivations de l'investissement locatif : revenus, patrimoine et sécurité
Les principales motivations pour réaliser un investissement locatif sont de disposer d'un investissement générant des revenus mensuels (27 % des réponses), de construire un patrimoine à transmettre (20 %) et d'investir dans un placement sûr (19 %). Dégager une éventuelle plus-value, acquérir un bien pour l'occuper plus tard ou bénéficier de dispositifs de défiscalisation sont des arguments moins cités (12 %). Notons toutefois que la défiscalisation est une motivation pour 23 % des propriétaires déjà bailleurs, soit deux fois plus que la moyenne des Français.
 

Des freins et des craintes qui empêchent le passage à l'acte
Les principaux freins à l'investissement locatif sont les prix des biens immobiliers à l'achat (42 % des réponses), qui bloquent l'accès à la propriété et affectent la rentabilité de l'investissement. Viennent ensuite les risques de loyers impayés ou de squat (39 %), un frein majeur qui explique en partie les 3 millions de logements vacants en France. L'augmentation de la taxe foncière dans de nombreuses municipalités est également un frein important (33 %), plus dissuasif que le coût des travaux de rénovation énergétique (26 %) ou les taux d'intérêt trop élevés (25 %). Le risque de ne pas réussir à louer son logement (11 %) ou l'encadrement des loyers (10 %) sont moins cités.
 

Les freins identifiés varient selon l'âge des interviewés. Les Français plus âgés sont plus sensibles à la hausse des taxes foncières (37 % des réponses chez les 50 ans et plus, contre 26 % chez les moins de 35 ans) et au coût des travaux de rénovation énergétique (29 % chez les plus de 50 ans vs 21 % chez les moins de 35 ans). À l'inverse, les moins de 35 ans mettent davantage l'accent sur des taux d'intérêt jugés trop élevés (31 % chez les moins de 35 ans vs. 20 % chez les 50 ans et plus) et les difficultés pour obtenir un crédit immobilier (30 % vs. 18 %).
 

Des attentes de mesures de la part des pouvoirs publics pour favoriser l'investissement locatif
L'Adresse a également sondé les Français sur les actions gouvernementales qui pourraient favoriser l'investissement locatif. Pour être davantage incités à investir dans l'immobilier, les Français attendent principalement des pouvoirs publics des mesures de protection des propriétaires face aux loyers impayés (55 % des réponses), ainsi qu'une réduction des taxes foncières (39 % des réponses), des attentes en accord avec leurs inquiétudes et leurs freins. 

Outre la diminution de la taxe foncière, un allégement de la pression fiscale exercée sur les investisseurs, notamment sur les revenus locatifs, serait également bienvenu pour 30 % des Français. De plus, 29 % d'entre eux mentionnent l'assouplissement des conditions d'octroi des crédits immobiliers comme mesure qui permettrait d'élargir l'accès à la propriété dans un contexte de restriction des critères d'octroi liée aux recommandations du Haut conseil de stabilité financière.
 

En revanche, assouplir l'encadrement des loyers (15 %) ou les contraintes liées au DPE (17 %) sont moins souvent cités. Enfin, seulement 19 % des Français souhaitent voir durer les dispositifs de défiscalisation comme le Pinel pour favoriser l'investissement locatif.
 

Les propriétaires bailleurs n'attendent pas plus que la moyenne des propriétaires des mesures de protection à leur égard concernant les problèmes de loyers impayés ou de squats (57 %, contre 59 % chez l’ensemble des propriétaires). En revanche, ils mettent davantage l'accent sur l'allègement des taxes foncières (47 % chez les bailleurs vs. 39 % pour l’ensemble des propriétaires) et de la fiscalité sur les loyers (50 % vs. 33 %) ou encore l’assouplissement des contraintes légales qui concernent les logements les plus énergivores (25 % vs. 20 %) ou l’encadrement des loyers (21 % vs. 16 %).