SCPI : les bureaux font replonger les parts au troisième trimestre

Selon une enquête, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ont perdu 0,82 % entre juillet et septembre, loyers compris. Six fonds ont abaissé leur prix de part cet été, et une douzaine ne remboursent plus les associés qui veulent sortir.
 

En juillet 2023, une part de Génépierre, SCPI de bureaux gérée par Amundi Immobilier, s’achetait 270 euros. Depuis le 28 août, elle s’achète 153, après une cinquième baisse de prix en trois ans : 43 % de moins pour l’associé entré au plus haut. Les loyers, eux, continuent d’arriver. Tout le troisième trimestre tient dans ce décalage. D’après le Ramify SCPI Index, qui suit plus de cent SCPI à capital variable, les revenus distribués ont rapporté 1,05 % sur la période, mais la baisse des prix de parts, de 1,86 %, les a plus qu’effacés. La performance globale ressort à −0,82 %, le premier trimestre négatif depuis le début de 2025.
 

Le recul vient d’un seul segment. Les bureaux affichent −2,31 %, seul secteur dans le rouge, quand la logistique gagne 1,60 % et le résidentiel 1,22 %. « L’ajustement reste essentiellement concentré sur les SCPI historiques de bureaux, tandis que les autres segments conservent une performance positive », relève Samy Ouardini, cofondateur de Ramify. L’indice reste celui d’un distributeur, publié en version provisoire : les statistiques de l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) pour le trimestre ne sont pas encore connues.
 

Des baisses dictées par les expertises
 

Six SCPI ont réduit leur prix de souscription entre fin juillet et début septembre : Elysées Pierre (HSBC) de 16,82 %, Génépierre de 15 %, Edissimmo de 12,79 %, Praemia Hôtels Europe de 11,76 %, Rivoli Avenir Patrimoine de 10,96 % et Efimmo 1 (Sofidy) de 10,4 %. Le prix d’une part doit rester à plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution, c’est-à-dire la valeur des immeubles augmentée des frais nécessaires pour les racheter. Quand les expertises reculent, le prix sort de ce couloir et la société de gestion doit le baisser. À 660 euros, la part d’Elysées Pierre dépassait de 13,1 % cette valeur après les expertises du 30 juin. Praemia Hôtels Europe, seule SCPI hors bureaux de la liste, a en revanche baissé son prix sans y être obligée, pour relancer sa collecte. Les expertises du 31 décembre pourraient entraîner d’autres ajustements au début de 2027.
 

La question de la sortie se pose plus durement encore. Depuis janvier, onze SCPI ont suspendu la variabilité de leur capital, rejoignant Novapierre Résidentiel, qui avait franchi le pas en 2025. Selon l’ASPIM, les onze pèsent environ 12 % de la capitalisation du marché, soit une dizaine de milliards d’euros ; l'auteur de l'étude, Ramify, avance un chiffre plus élevé pour les douze, près de 16 milliards. La société de gestion ne rembourse plus les partants avec l’argent des nouveaux souscripteurs : l’associé qui veut sortir passe un ordre de vente, confronté à intervalles réguliers aux ordres d’achat. Selon Ramify, les parts qui ont trouvé preneur se sont échangées entre 53,7 % et 80,1 % sous le dernier prix de souscription, sur des volumes inférieurs à 0,25 % des parts de chaque fonds, Novapierre Résidentiel mis à part. Les chiffres officiels du premier semestre sont à lire avec la même prudence. L’ASPIM y relevait 2,7 milliards d’euros de collecte brute, en légère hausse sur un an, et des parts en attente de retrait ramenées à 1,9 milliard. Mais ce recul d’environ 870 millions tenait entièrement à l’annulation de quelque 1,2 milliard d’ordres dans les SCPI qui ont suspendu leur capital. Dans les autres, les parts en attente ont augmenté d’environ 330 millions.
 

Sans frais d’entrée, mais pas sans frais
 

Les SCPI plus récentes avancent un autre argument : la suppression des frais de souscription, qui atteignent le plus souvent 10 à 12 % dans une SCPI classique. CORUM vient d’ouvrir au grand public R Start, qui renonce aussi aux frais d’achat d’immeubles. La rémunération du gérant se déplace. R Start prélève 15 % des loyers encaissés, une commission pouvant aller jusqu’à 12 % du prix net vendeur lors de la revente d’un immeuble avec plus-value, et une pénalité de 10 % en cas de sortie avant quatre ans, dégressive jusqu’à disparaître au bout de huit ans. L’avertissement réglementaire du produit précise que la société de gestion peut être rémunérée sur des plus-values « même en cas de diminution de la valeur de vos parts ».
 

D’autres fonds sans frais d’entrée allongent leurs délais. Iroko applique désormais sa pénalité de 6 % aux parts revendues avant six ans, pour celles émises depuis le 1er septembre. Pour qui ressort dans les quatre ans, la pénalité de R Start coûte à peu près autant que les frais d’entrée d’une SCPI classique.